Capacité d'emprunt : comment calculer combien vous pouvez emprunter
Formule de calcul, taux d'endettement 35%, impact de la durée, 7 leviers d'optimisation et erreurs à éviter. Le guide complet pour maximiser votre capacité d'emprunt.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt (ou capacité de financement) représente le montant maximum qu'un établissement bancaire accepte de vous prêter, en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. C'est la première donnée que vous devez connaître avant de chercher un bien immobilier.
Ne confondez pas capacité d'emprunt et budget d'achat. Votre budget = capacité d'emprunt + apport personnel − frais (notaire, garantie, agence).
Revenus nets
Salaires, loyers perçus, revenus professionnels
Charges fixes
Crédits en cours, pensions, loyer actuel
Taux d'endettement
Maximum 35 % depuis les normes HCSF
La formule de calcul
La formule de calcul
Le calcul repose sur une règle simple mais souvent mal comprise. Voici la formule :
Mensualité max = (Revenus nets × 35 %) − Charges
Capacité d'emprunt = Mensualité max × Nombre de mois du prêt
(ajusté par le taux d'intérêt et l'assurance)
Revenus nets mensuels : 4 000 €
Charges existantes : 200 € (crédit auto)
Mensualité max : (4 000 × 0.35) − 200 = 1 200 €/mois
Sur 20 ans à 3 % → Capacité d'emprunt ≈ 215 000 €
Le taux d'endettement de 35 %
Le taux d'endettement de 35 %
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignante la règle du taux d'endettement maximum à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse). Les banques ont une marge de flexibilité de 20 % de leurs dossiers pour dépasser ce seuil.
Dossiers éligibles au dépassement
Primo-accédants pour leur résidence principale ; revenus très élevés avec reste à vivre confortable ; patrimoine existant significatif.
Ce que la banque regarde vraiment
Le **reste à vivre** (revenus − charges − mensualité) ; le **saut de charge** (différence loyer actuel vs mensualité) ; la **stabilité des revenus** (CDI, ancienneté…).
Quels revenus sont pris en compte ?
Quels revenus sont pris en compte ?
Tous les revenus ne se valent pas aux yeux de la banque. Voici comment ils sont pondérés :
| Type de revenu | Prise en compte | Conditions |
|---|---|---|
| Salaire CDI | 100 % | Après période d'essai |
| Salaire CDD / intérim | 0 à 100 % | 3 ans d'ancienneté minimum dans le secteur |
| Revenus indépendants | Moyenne 3 ans | Bilans comptables certifiés |
| Revenus locatifs | 70 % | Baux en cours ou estimation |
| Pensions / retraite | 100 % | Justificatif officiel |
| Primes / bonus | Moyenne 3 ans | Si récurrentes et documentées |
| Allocations (CAF) | Variable | Rarement prises en compte |
Impact de la durée du prêt
Impact de la durée du prêt
Plus la durée est longue, plus votre capacité augmente — mais le coût total du crédit explose. La durée maximale autorisée par le HCSF est de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf).
| Durée | Capacité estimée* | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 15 ans | 155 000 € | 28 000 € |
| 20 ans | 198 000 € | 48 000 € |
| 25 ans | 232 000 € | 72 000 € |
Pour un investissement locatif, privilégiez 20-25 ans pour maximiser l'effet de levier et la déductibilité des intérêts. Pour votre résidence principale, 15-20 ans permet de réduire le coût total du crédit.
Évolution des taux d'intérêt
Évolution des taux d'intérêt
Les taux immobiliers ont fortement varié ces dernières années. Après un pic fin 2023, la tendance est à la baisse progressive en 2025.
7 leviers pour maximiser sa capacité
7 leviers pour maximiser sa capacité
- 1
Solder ses crédits à la consommation
Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité de ~54 000 € sur 20 ans. Si vous avez l'épargne, soldez-le avant de demander votre prêt immobilier.
- 2
Négocier la délégation d'assurance
L'assurance groupe de la banque coûte 2 à 3 fois plus cher qu'une assurance externe. La loi Lemoine permet d'en changer à tout moment.
- 3
Allonger la durée (intelligemment)
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de ~17 %, mais le coût total grimpe de 50 %. À réserver pour l'investissement locatif.
- 4
Augmenter son apport
Un apport de 20 % ou plus rassure la banque et peut vous faire obtenir un meilleur taux. Objectif minimum : couvrir les frais de notaire + 10 %.
- 5
Lisser ses revenus (indépendants)
Optimisez votre rémunération avec votre expert-comptable : un mix salaire + dividendes bien calibré améliore votre revenu fiscal de référence.
- 6
Emprunter à deux
Les revenus des co-emprunteurs se cumulent. Un couple avec 2 × 2 500 € peut emprunter autant qu'un solo à 5 000 €, avec un reste à vivre meilleur.
- 7
Soigner son dossier bancaire
3 mois de relevés sans découvert, épargne régulière, pas de jeux en ligne. La banque scrute votre comportement financier sur les 3 derniers mois.
Les erreurs qui plombent votre dossier
Les erreurs qui plombent votre dossier
Mentir sur ses revenus
La banque vérifie tout : avis d'imposition, bulletins de paie, relevés. Un mensonge = rejet immédiat et blacklist.
Oublier les charges annexes
Charges de copro, taxe foncière, travaux : la banque les intègre dans son calcul de reste à vivre.
Souscrire un crédit conso juste avant
Même un petit crédit revolving ou un paiement en 3× impacte votre taux d'endettement.
Ne pas comparer les offres
Écart moyen entre la meilleure et la pire offre : 0.4 %. Sur 200k€ sur 20 ans, c'est 12 000 € d'économie.
Ignorer la capacité d'épargne résiduelle
La banque veut voir que vous pouvez encore épargner après le crédit. Minimum : 100-200 €/mois.
Vider son épargne de précaution
Gardez toujours 3 à 6 mois de charges en épargne disponible. La banque le vérifie.
Exemple de calcul pas à pas
Exemple de calcul pas à pas
Prenons le cas de Sophie, consultante indépendante en SASU, qui souhaite acheter un appartement pour du locatif.
- Rémunération nette : 4 500 €/mois (moyenne 3 dernières années)
- Crédit auto en cours : 250 €/mois (reste 18 mois)
- Apport disponible : 40 000 €
- Objectif : investissement locatif à Paris
- 1
Calcul de la mensualité max
(4 500 × 0.35) − 250 = 1 325 €/mois
- 2
Choix de la durée
20 ans (locatif → intérêts déductibles, effet de levier)
- 3
Capacité d'emprunt brute
Avec un taux de 3 % + assurance 0.25 % → ~237 000 €
- 4
Budget total
237 000 + 40 000 (apport) − 19 000 (frais notaire) = ~258 000 €
- 5
Loyer estimé
Studio T2 Paris 13e → 850 €/mois soit 6.3 % de rendement brut
L'accompagnement Y2G
L'accompagnement Y2G
Chez Y2G Expertise, nous accompagnons nos clients dans l'optimisation de leur dossier bancaire :
- Optimisation de votre rémunération pour maximiser le revenu fiscal
- Bilans et liasses fiscales soignés et dans les temps
- Simulation personnalisée de votre capacité d'emprunt
- Mise en relation avec nos partenaires courtiers et banquiers
- Conseil sur le montage juridique (SCI, LMNP, nom propre…)
- Accompagnement post-achat : comptabilité locative, déclarations