Le « triple montage » fait rêver beaucoup d'entrepreneurs : une holding EURL pour l'optimisation fiscale, une SAS pour l'activité opérationnelle, et une SCI pour l'immobilier professionnel. Sur le papier, c'est redoutable. En pratique, c'est un montage qui nécessite un niveau de CA et de patrimoine significatif pour être rentable.
La SCI à l'IS : l'arme secrète
En optant pour l'IS, la SCI peut amortir le bien immobilier. Cet amortissement réduit le résultat imposable, créant un « cash-flow caché » qui finance le remboursement de l'emprunt. Pendant des années, la SCI peut ne payer aucun impôt.
- →Amortissement du bien sur 20-30 ans
- →Déduction des intérêts d'emprunt
- →Résultat comptable souvent proche de zéro = pas d'IS
- →Cash-flow réel positif malgré un résultat fiscal nul
🏗️ Attention : à la revente, la plus-value sera calculée sur la valeur nette comptable (amortie), pas le prix d'achat !
Les flux entre les trois structures
La SAS verse des loyers à la SCI (charge déductible pour la SAS). La SAS verse des dividendes à l'EURL holding (régime mère-fille, 95% exonérés). L'EURL vous verse votre rémunération en TNS (charges réduites).
- →Loyers SAS → SCI : charge déductible pour la SAS
- →Dividendes SAS → EURL : exonérés à 95%
- →Rémunération EURL → Vous : TNS à 45% de charges
- →Convention de trésorerie entre les entités
Le coût et la complexité
Trois sociétés = trois comptabilités, trois bilans, trois assemblées générales, trois déclarations fiscales. Le coût de gestion est significatif et doit être mis en balance avec les économies réalisées.
- →Budget comptable : 3x celui d'une société unique
- →Gestion administrative : AG, procès-verbaux, conventions
- →Risque de requalification si pas de substance économique
- →Rentable à partir de 150-200k€ de CA et un bien immobilier
💸 Ne montez pas ce montage juste pour le plaisir. Il faut que les économies dépassent les coûts de gestion.
💡 Le conseil Y2G
Ce montage est puissant mais réservé aux entrepreneurs avec un CA significatif ET un projet immobilier. Si vous n'avez pas les deux, les montages plus simples sont souvent préférables. On analyse votre situation pour vous dire si ça vaut le coup.